Агентство недвижимости "Вилла Крым"

8 (978) 888-16-18
Viber
Whatsapp
Назад

Что нужно знать для безопасной покупки недвижимости в Крыму

На что стоит обратить внимание при покупке недвижимости в Крыму

Переходный период на рынке недвижимости Крымского полуострова, который был сопряжен с различными сложностями, подошел к концу. Сейчас все процессы стабилизировались и вошли в русло действующего законодательства РФ, Росреестр работает бесперебойно, сделки регистрируются без задержек. Сделки с объектами, правоустанавливающие документы на которые были оформлены еще при Украине, возможны. Все украинские правоустанавливающие документы приняты в РФ и признаны действующими. Так что пугаться не стоит: купля-продажа таких объектов проходит в обычном режиме.

Не для кого из Вас не секрет, что 50% предложений на рынке недвижимости Крыма это предложения собственников-граждан Украины, которые по той или иной причине решили  продать уютные квартиры, дома и апартаменты. И тут есть некоторые нюансы для тех кто планирует покупать их недвижимость. Ничего страшного и проблемного с их недвижимостью не связано как думают многие. Просто владея информацией которую мы Вам сообщим далее Вы будете знать на что стоит обратить внимание. И так!

1. Такую недвижимость сложно купить в ипотеку (так как для открытия счета в банке иностранному гражданину необходимо оформить документ о временной регистрации, не каждый готов это делать, собирать десятки справок, ездить сюда через границу (особенно летом), ждать раскрытие аккредитива для снятия денег,  да и следующий вопрос: налог от полной суммы в Договоре купли-продажи.
2. Налог до конца 2019 года при продаже для иностранных граждан не зависимо от сроков владения недвижимостью и без налоговых вычетов составляет 30% (прилично, правда?). Это в некоторых случаях влечет за собой удорожание недвижимости на эти 30% или же давление на покупателя занизить сумму в Договоре купли-продажи (чего настойчиво делать мы Вам не рекомендуем).
3. Многие собственники из Украины так и не зарегистрировали свое право в Росреестре и не поставили объекты на кадастровый учет мотивируя это тем, что «будет покупатель и после задатка все оформим». С точки зрения  Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ (ред. от 28.12.2017) "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" они правы (ст.12), но многие покупатели категорически не готовы оставлять задаток за объект не оформленный в Российском реестре. Вот и замкнутый круг таких продаж!




Статья 12. Действие документов, выданных государственными и иными официальными органами Украины, государственными и иными официальными органами Автономной Республики Крым и города Севастополя.
«На территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя действуют документы, в том числе подтверждающие гражданское состояние, образование, право собственности, право пользования, право на получение пенсий, пособий, компенсаций и иных видов социальных выплат, право на получение медицинской помощи, а также таможенные и разрешительные документы выданные государственными и иными официальными органами Украины, государственными и иными официальными органами Автономной Республики Крым, государственными и иными официальными органами города Севастополя, без ограничения срока их действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Республики Крым или государственных органов города федерального значения Севастополя, если иное не предусмотрено статьей 12.2 настоящего Федерального конституционного закона, а также если иное не вытекает из самих документов или существа отношения».
Документы желательно все же зарегистрировать в Российском реестре так как в будущем планируют ввести государственную пошлину за такую регистрацию, а на сегодня это бесплатно.

По мимо того что документы действительны их еще и переводить на русский язык не обязательно. Так как ст. 2 этого же 6-ФКЗ от 21.03.2014 (ред. от 28.12.2017) говорит нам о том что ГОСУДАРСТВЕННЫМИ ЯЗЫКАМИ В КРЫМУ ЯВЛЯЕТСЯ РУССКИЙ, УКРАИНСКИЙ И КРЫМСКО-ТАТАРСКИЙ.
Вот такая информация для тех кто опасается украинских документов на недвижимость. Они действительны без ограничения срока их действия и не требуют перевода на русский язык.
Для того чтобы провести сделку по украинским документам все что необходимо это заказать справку БТИ ведь в Крыму отсутствует доступ в украинский реестр и единственным хранителем учётно-регистрационных дел на недвижимое имущество, документов по недвижимости, которую регистрировали до 2013 года является Крым БТИ. А данные по регистрации прав на недвижимое имущество после 2013 года, вплоть до перехода в Российскую Федерацию, хранятся в Госкомрегистре. Получается, часть информации о собственниках недвижимого имущества, арестах, запрещениях и обременениях хранится в Крым БТИ (до 2013 года), а вторая часть с 2013 до вступления в РФ в Госкомрегистре РК.
В справке БТИ отображаются данные о принадлежности объекта (кому принадлежит данная недвижимость) с включением информации об арестах, запрещениях, обременениях. При подаче укр. документов на регистрацию в Росреестре часто встречается приостановка так как регистратор делает запрос в Крым БТИ где есть вся информация об объектах недвижимости зарегистрированных в Крыму до 2013 года. Стоимость такой справки составляет около 850 рублей для физ. лиц и 2 500 для юр лиц. Поэтому не обязательно искать выходы на укр. регистрационные базы, достаточно в таком случае заказать справку БТИ. Но это только для тех случаев когда нет регистрации недвижимости в Росреестре. Когда объект зарегистрирован достаточно заказать выписку ЕГРН.

Регистрация сделок на основании украинских документов может идти чуть дольше если право не зарегистрировано в Росреестре. Это связано с тем, что происходит двойная перерегистрация: сначала идет переоформление правоустанавливающих документов на российские – на продавца, и только потом, уже на основании договора купли-продажи, документы переоформляются на нового собственника. Но все же рекомендуем Вам настаивать на регистрации украинских документов в Росреестре до подписания Договора купли-продажи. Так безопаснее!

Подводя итоги нашего блога по безопасной покупке недвижимости в Крыму хотим дать Вам следующие рекомендации: - настаивать чтобы украинские документы были зарегистрированы в Росреестре! - проверить технический паспорт и убедится что на объекте нет не узаконенных перепланировок! - настаивать чтобы в договоре была указана полная сумма! - требовать согласие супруги/супруга если Продавец в браке или приобретал/приобретала недвижимость в браке! - проверить оплату коммунальных платежей и капитального ремонта! - обязательно требовать справку об отсутствии прописанных! - воспользоваться помощью квалифицированно специалиста для сопровождения сделки! - производить расчеты через аккредитив или банковскую ячейку! - не соглашаться на большую сумму задатка! - не соглашаться на передачу задатка пока Вы не убедитесь что перед Вами собственник объекта и у него в руках оригиналы документов на недвижимость! - если сделка в простой форме настаивайте на получении свежей выписки или закажите ее сами, при нотариальной форме нотариус обязательно заказывает такую выписку! - требовать от Продавца расписку о получении денежных средств в полном объеме! - непосредственно перед подписанием Договора еще раз детально осмотрите объект все ли так как Вы ранее договаривались! - не стесняйтесь просить у собственника справку о его психическом здоровье, во избежание проблем в будущем. Ведь сделка, заключенная с человеком, у которого есть психические отклонения, может быть признана недействительной. Подобный документ указывает на то, что продавец не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансере.

24.12.2018